Kündigung durch den Vermieter: Rechte, Fristen und typische Fehler im deutschen Mietrecht
Worauf Vermieter bei ordentlicher und fristloser Kündigung rechtssicher achten müssen.
Feb 8, 2026
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Eine Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter ist in Deutschland nur unter strengen gesetzlichen Voraussetzungen möglich. Das Mietrecht schützt Mieter umfassend; formale Fehler oder unzureichende Begründungen führen häufig zur Unwirksamkeit der Kündigung.
Für private Vermieter ist es daher entscheidend, rechtlich absolut korrekt vorzugehen. Dieser Leitfaden gibt einen Überblick über die wichtigsten Grundlagen im Jahr 2026.
1. Ordentliche Kündigung – nur mit berechtigtem Interesse
Eine ordentliche Kündigung ist nur zulässig, wenn ein berechtigtes Interesse vorliegt (§ 573 BGB).
Typische Gründe:
- Eigenbedarf: Nutzung für sich selbst, Haushaltsangehörige oder nahe Familienangehörige.
- Erhebliche Vertragsverletzungen: Z. B. ständige unpünktliche Mietzahlungen (nach Abmahnung).
- Hinderliche wirtschaftliche Verwertung: Wenn durch den Fortbestand des Mietverhältnisses eine angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks verhindert würde (hohe Hürden!).
Ohne eine detaillierte, nachvollziehbare Begründung im Kündigungsschreiben ist die Kündigung unwirksam.
2. Gesetzliche Kündigungsfristen für Vermieter
Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich mit der Dauer des Mietverhältnisses (§ 573c BGB):
- Bis 5 Jahre Mietdauer: 3 Monate
- 5 bis 8 Jahre Mietdauer: 6 Monate
- Über 8 Jahre Mietdauer: 9 Monate
Wichtig für den Zugang: Die Kündigung muss dem Mieter spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen, damit dieser Monat zur Frist zählt. Achtung: Samstage gelten im Mietrecht als Werktage!
3. Eigenbedarf – besonders sensibel
Die Kündigung wegen Eigenbedarfs ist der häufigste Kündigungsgrund, unterliegt aber strengster Prüfung durch die Gerichte.
Erforderlich im Schreiben sind:
- Die konkrete Benennung der Person, die einziehen soll.
- Die Darlegung des vernünftigen, nachvollziehbaren Nutzungsgrundes.
- Der Hinweis auf das Widerspruchsrecht des Mieters.
Vorsicht vor "vorgeschobenem Eigenbedarf": Stellt sich nach dem Auszug heraus, dass der Bedarf nie bestand, drohen dem Vermieter hohe Schadensersatzforderungen.
4. Fristlose Kündigung (Außerordentlich)
Eine fristlose Kündigung ist nur bei schwerwiegenden Pflichtverletzungen möglich, die eine Fortsetzung unzumutbar machen:
- Zahlungsverzug: Rückstand von zwei aufeinanderfolgenden Monatsmieten oder ein Rückstand, der über zwei Monate verteilt zwei Monatsmieten erreicht.
- Störung des Hausfriedens: Massive Beleidigungen oder Bedrohungen (meist nach Abmahnung).
- Gefährdung der Mietsache: Vernachlässigung der Wohnung oder unerlaubte bauliche Veränderungen.
5. Formale Anforderungen: Schriftform ist Pflicht!
Ein häufiger Fehler im digitalen Zeitalter:
- Schriftform gemäß § 568 BGB: Die Kündigung muss handschriftlich unterzeichnet im Original auf Papier zugestellt werden.
- Unwirksam: Kündigungen per E-Mail, Fax, SMS, WhatsApp oder mit eingescannter Unterschrift sind rechtlich null und nichtig.
Achten Sie zudem darauf, dass bei mehreren Mietern (z. B. Ehepaaren) die Kündigung an alle im Mietvertrag genannten Personen adressiert sein muss.
6. Widerspruch des Mieters (Sozialklausel)
Mieter können gemäß § 574 BGB widersprechen, wenn die Beendigung eine "unzumutbare Härte" darstellt.
Gründe können sein:
- Hohes Alter oder schwere Krankheit.
- Schwangerschaft.
- Fehlender Ersatzwohnraum: In angespannten Wohnungsmärkten (Stand 2026 ein häufiger Einwand) müssen Mieter nachweisen, dass sie trotz ernsthafter Suche keine Wohnung finden konnten.
Der Widerspruch muss schriftlich und spätestens zwei Monate vor Ende der Kündigungsfrist erfolgen.
7. Typische Fehler von Vermietern
Vermeiden Sie diese Fallstricke:
- Fehlender Hinweis auf Widerspruchsrecht: Kann dazu führen, dass der Mieter den Widerspruch noch im ersten Räumungsprozess nachholen darf.
- Fehlende Abmahnung: Bei Verhaltensbedingten Kündigungen ist eine vorherige Abmahnung fast immer zwingend.
- Mangelnder Zugangsbeweis: Nutzen Sie ein Einwurfeinschreiben oder die Zustellung per Boten, um den Zugang rechtssicher belegen zu können.
8. Nach der Kündigung – Räumungsklage
Zieht der Mieter nicht aus, darf der Vermieter keine Selbstjustiz üben (kein Schlossaustausch!). Es muss eine Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht eingereicht werden.
Profi-Tipp: Informieren Sie sich über die "Berliner Räumung". Hierbei wird nur der Besitz an der Wohnung durch den Gerichtsvollzieher verschafft, während die Möbel in der Wohnung bleiben (Vermieterpfandrecht), was die Vorschusskosten für den Gerichtsvollzieher massiv senkt.
Fazit
Eine Kündigung durch den Vermieter ist ein rechtlicher "Hochseilakt". Wer jedoch die strengen Formvorschriften beachtet, die Fristen korrekt berechnet und den Grund (insbesondere bei Eigenbedarf) detailliert darlegt, kann sein Recht erfolgreich durchsetzen.